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近日,深圳市民杨先生路过龙岗区沙荷路时,意外捡到一个包裹,包裹上没有任何相关信息。在打开包裹后杨先生发现,包裹内竟然有 94 件黄金饰品,将近六斤重。由于包裹上没有任何信息,杨先生立即报警求助。六约派出所民警接报后迅速介入,最终成功找到失主。失主介绍,当天为给客户送货,叫了跑腿小哥帮忙送货,不承想跑腿小哥在沙荷路意外遗失了包裹,双方瞬间惊出一身冷汗,非常感谢杨先生和六约派出所民警的帮助。来源:深圳新闻网、第一现场
每经记者:张静 每经 · 国际金融中心,大概是西安过去十多年最复杂的注脚。7 月 10 日,这座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的 " 双子塔 ",再次站上司法拍卖平台。结果没有意外。第七次拍卖,零报名,零出价,再次流拍。从第一次 7.48 亿元起拍,到如今仅剩 5.49 亿元,价格已经缩水近 2 亿元。但价格越来越低,接盘的人却始终没有出现。管理人没有放弃,流拍后不到半个月,再次降价 2700 万元,计划于 7 月 27 日进行第八次拍卖。问题来了,为什么一栋位于西安黄金地段、主体结构已经封顶、价格一路打折的超高层,没有资本愿意出手?答案或许不在价格,而在这栋楼本身。01为什么没人接盘?时间回到 2010 年前后。彼时,浐灞生态区还是西安最炙手可热的新区之一,世园会、金融商务区、自贸概念、总部经济 …… 几乎所有关于未来城市的想象,都曾落在这里。苏陕 · 国际金融中心,就是那个时代最大的野心之一。两栋近 200 米高楼,总建筑面积超过 20 万平方米,定位国际金融总部、五星酒店、高端商务办公。只是,理想很丰满,资金链却先断了。2014 年主体封顶之后,背后投建方中登集团资金危机爆发,工程全面停摆。这一停,就是十多年。十年间,西安的房地产市场经历了上涨、调控、回落,浐灞从新区成长为成熟板块,城市金融中心逐渐向高新区、曲江、中轴线分散。唯独这两栋楼,始终停留在 2014 年的时间里。今年 1 月,苏陕 · 国际金融中心首次上架拍卖,终于有盘活的迹象。然而,这座地标经历了七轮挂牌,起拍价从 7.48 亿元一路下调至 5.49 亿元,累计降价近 2 亿元,但七次均流拍,无人接盘。很多人觉得,这么便宜为什么没人买?因为大家看到的是拍卖价,开发商、投资机构看到的是总成本。根据管理人披露的数据,仅仅把这栋楼真正建成,还需要投入约 4.7 亿元。注意,这还只是续建成本。里面包括:因西安新的空域管控要求,原 37 层已经拆至 32 层;已经建好的结构需要重新检测;十多年风吹日晒后的幕墙需要修复;机电、消防、电梯、智能化系统几乎全部重新安装;内部装修基本为零。也就是说,买楼只是第一步。真正的投资逻辑其实是:5.49 亿元买资产,再投入 4.7 亿元建设,总成本已经接近 10 亿元。而且还要承担时间成本、融资成本、招商成本。对于任何开发商而言,这已经不是 " 捡漏 ",而是一场重新开发。更关键的是,今天的办公楼市场,早已不是 2014 年。如今,全国写字楼市场正在经历供给过剩,北上广深如此,新一线如此,西安也一样。据多家商业地产机构发布的市场报告,西安新增总部办公、甲级写字楼供应持续释放,高新区、曲江、浐灞国际港(后浐灞和国际港务区合并)等多个商务板块竞争激烈。与此同时,不少企业缩减办公面积,远程办公、共享办公越来越普遍。于是,一个残酷的问题摆在所有投资人面前:这栋楼建好之后,租给谁?这才是真正决定投资回报率的问题。也就是说,今天困住 " 双子塔 " 的,是变化了的市场。房地产时代,开发商拼的是融资能力。存量时代,投资人拼的是运营能力。02城市发展逻辑变了如果把视角拉高一点,你会发现,真正流拍的背后,不是一栋楼,而是城市发展的逻辑变了。2010 年前后,西安几乎同时启动了几个新的城市中心。高新区继续向西,曲江向南扩张,经开区发展北站,浐灞则提出金融商务区。当时的逻辑十分清晰,西安需要一个新的国际金融中心。于是,大量金融办公、高端商务、总部经济开始向灞河聚集。" 双子塔 " 就是那个时代最大的旗舰项目。它承担的不仅是一栋楼的功能,更重要的是一个信号:告诉市场,西安未来的金融中心在这里。但后来发生的一切,改变了故事。城市不会按照规划长大,而会按照产业聚集。如果观察最近几年全国超高层的发展,会发现一个共同趋势,越来越少的城市,再去追求 " 第一高楼 "。越来越多的城市,开始讨论产业园、科创中心、算力中心、生物医药园。过去城市比高度,今天大家比密度。比产业密度,比人才密度,比创新密度,比资本密度。城市竞争的坐标,已经发生改变,这是城市经济学过去十年最大的变化。看看今天西安真正的 " 总部 " 在哪里。三星、华为、中兴、比亚迪、隆基、奕斯伟、汇川、奇瑞,这些企业,几乎都没有选择浐灞,它们最后都聚集到了高新区、西咸新区、经开区,以及制造业基础更强的产业园区。原因很简单,总部办公,不是看风景,而是看上下游、看供应链、看人才、看科研资源、看交通效率。一家科技公司,不会因为窗外能看见灞河,就把总部搬过去。产业聚集,本质上是一种成本选择。于是,一个结果慢慢出现。浐灞拥有西安最漂亮的城市界面之一,却始终没有形成最强的产业集聚,漂亮的城市空间,并没有自动转化为经济密度。而 CBD 最需要的,恰恰是经济密度。" 双子塔 " 流拍,本质上是城市发展逻辑变了。所以,浐灞 " 双子塔 " 真正值得讨论的,不是它为什么没人买。而是它提醒了所有城市:一个 CBD,不会因为盖了一栋地标就自动形成;一个金融中心,也不会因为修了两座高楼就自然长出来。金融中心的底层逻辑,从来不是建筑,而是产业、资本和人才的长期聚集。03第八拍的机会?其实,不仅是西安,很多城市都有自己的 " 停摆的地标 ",它们共同见证了一个高速扩张时代留下的资产,也共同面对一个新的问题:当城市从增量开发进入存量运营,一栋楼到底值多少钱?对于苏陕 · 国际金融中心,司法拍卖给出的答案,是 5.49 亿元。市场给出的答案,却是七次无人举牌。尽管七次流拍,管理人并没有放弃,流拍后不到半个月,再次降价 2700 万元,计划于 7 月 27 日进行第八次拍卖。管理人再次降价,说明他们仍希望市场能够找到真正的买家。但真正的买家,大概率已经不是传统房地产开发商。未来最有可能接盘的,反而可能来自三类资本:第一类,是产业资本。如果能够导入金融科技、人工智能、数字贸易等总部企业,这栋楼或许还能重新定义。第二类,是 AMC 或特殊机会基金。对于他们而言,真正价值不是办公楼,而是不良资产重整后的资本运作空间。第三类,是大型国企联合产业基金。不是为了卖楼,而是围绕城市更新重新组织资产价值。也就是说,未来真正决定它命运的,不是建筑本身,而是谁能赋予它新的功能。否则,它只是一个越来越便宜的拍卖标的。对于苏陕 · 国际金融中心而言,第八次拍卖最终是什么结果,是成交,还是继续流拍继续降价出售,尚未可知。但事实上,苏陕 · 国际金融中心最终会不会卖出去,其实已经没有那么重要。重要的是,它或许让西安,也让所有仍在规划 CBD 的城市重新意识到:一座城市最高的建筑,不一定是城市最高的价值;真正决定城市高度的,也从来不是天际线,而是产业线。" 双子塔 " 可以重新点亮,但那个依靠地标建筑定义城市竞争力的时代,大概已经不会再回来了。* 图片来源:阿里资产拍卖每日经济新闻
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