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【央视新闻客户端】
记者丨李金萍 编辑丨孙超逸 陈虹余 十年，足够让一个市场完成一轮完整的周期。深圳写字楼市场正在经历的，正是这样一轮深刻的重塑。 戴德梁行7月刚刚发布的市场调查报告显示，2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末再降3.4%。 这个数字，恰好回到十年前的水平。而更值得玩味的是另一个数字——2018年，深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。从276.6元到144.2元，跌幅近50%。 但价格下跌的另一面，是投资价值的浮现。 当租金跌到足够低、资产价格回归理性，一批嗅觉敏锐的深圳老板，开始从“租房”转向“买房”。他们不再纠结于市场是否见底，而是算了一笔账：现在买，比租更划算。于是，资本开始重新入场。 租金回到十年前 深圳办公楼市场在近年经历了深刻的结构性调整。 据戴德梁行披露，上半年，深圳甲级写字楼市场新增供应约20.1万平方米，办公楼存量规模已达到928.3万平方米。 但横向对比来看，北上广深四大城市甲级写字楼上半年的新增供给量和净吸纳量，深圳市场的“压力”并没有快速累积，呈现平衡态势。 而在市场竞争压力不减、供需双方预期谨慎的背景下，截至二季度末，深圳办公楼租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%，回归到十年前租金水平。 伴随着价格的回调，深圳写字楼空置率却高位回落。戴德梁行监测调查数据显示，2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。 不过，在这轮漫长的价格调整中，一个值得注意的变化是：各片区之间的租金差距正在快速收窄。据戴德梁行监测，十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。这意味着，企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。 租户“搬家升级” 租金下降，最直接的受益者是租户。 戴德梁行监测调查数据显示，今年上半年，TMT（科技、媒体和通信）行业依然是深圳写字楼租赁市场的主力，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。但与以往科技企业“跑马圈地”式的盲目扩租不同，超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。 所谓“升级搬迁”，简单说就是企业以相同甚至更低的租金成本，搬进品质更高的写字楼。企业不再单纯追求面积扩张，而是利用租金下行窗口期，以相同或更低的成本换取更高品质的办公空间，“降本提质”成为核心诉求。 深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。这种高度市场化的客群结构，使得企业对成本极度敏感。当租金下行窗口打开，企业立刻算清了这笔账：搬，就是省钱提质。 搬家也让深圳写字楼市场格局重塑，前海成为最大“虹吸地”。前海片区凭借高性价比和完善的硬件设施，成为最大的承接方，租户以内循环搬迁为主，极少向外流出。 对于后市走向，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端预计，未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，空置率将波动上行，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。 张晓端同时表示，激烈竞争的市场环境也将倒逼项目创新变革。越来越多业主及运营方积极尝试灵活分割空间、弹性租赁条款等策略，适配中小微企业轻量化、灵活化的办公需求。此外，通过丰富产业配套、提升硬件品质实现软硬件综合升级，打造差异化竞争力，亦是稳定租赁表现、缓解空置压力的有效路径。 老板们“抄底”：从租房到买房 如果说租赁市场的变化是企业“用脚投票”，那么买卖市场的变化，则是资本在“用手算账”。 戴德梁行报告显示，2026年上半年，深圳不动产大宗交易总额约81亿元。数字本身不算惊人，但结构的变化耐人寻味。 最显著的变化来自单宗交易规模。数据显示，大宗交易均价从2019年高峰时的15亿元一路下探，今年上半年已降至约3亿元。5亿元以下的资产成了最受欢迎的“香饽饽”。24宗成交中，总金额超10亿元的仅1宗，12宗为法拍成交。 买家结构发生了根本性逆转。过去三年，市场主要由政府投资平台和国企主导；而2026年上半年，民营实体资本开始回归。 村集体企业也开始活跃于法拍和收购市场。这些买家依托资产服务产业、经营理念，甚至是租户供应链、上下游产业，进行长期土地储备，以锁定成本、长期持有为目的，从而赚取价差。 资产类别同样在重构。最引人注目的是，写字楼成交占比首次跌破50%，而工业厂房、产业园区则以50%的占比跃升为第一大成交品类。 深圳是以制造业和高科技产业立身的城市，制造业极其关注毛利。当资产价格回落到一定程度，企业算账发现“买房”比“租房”更划算时，就会果断出手。例如金地威新龙岗产业园的交易，就是由内部大租户购得，以确保长期生产空间的稳定。此外，酒店、长租公寓等能产生稳定现金流的资产也受到追捧，成交占比接近16%，这背后不乏深港通勤客群带来的需求支撑。 新资管时代的“细账” 价格下跌、资本入场——这轮调整的深层逻辑，是一场商业地产估值逻辑的根本性重构。 戴德梁行同期发布的《房地产资产管理的价值逻辑与策略》报告给出了清晰判断：房地产资产管理正在告别对土地增值的依赖，回归运营收益的本质。 张晓端在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“大湾区商业地产已经从‘开发盖楼’转向‘长期运营’。现在的估值逻辑不看‘地价涨不涨’，只看‘租金赚不赚’（NOI，营运净收入）。” 这意味着，存量时代的价值重塑有了全新的方法论： 对于国企手中大量的存量商业资产，主要有两条盘活路径：一是将闲置商场或写字楼改为保障性租赁住房（“非居改保”），适合城市边缘区的闲置资产；二是对核心区具备历史文化价值的载体进行街区更新。民营企业虽不擅长重资产持有，但完全可以在轻资产运营环节找到切入点。 在资产配置层面，企业需要构建组合管理能力。核心区的成熟资产应长期持有，作为业绩压舱石；非核心、低效的资产则应通过市场化交易出清。随着首单核心区写字楼公募REITs获批，大湾区核心商办的“投融建管退”闭环正在打通。但对于暂不符合公募REITs要求的资产，可以通过Pre-REITs培育，搭配CMBS等债权工具管理流动性，最终实现资产证券化退出。 在运营层面，现在的商业运营早已超越了简单的“招商”。硬件改造是基础，提升坪效是关键，而绿色建筑和智能化则是降本增效的长期手段。张晓端表示，这些工具是协同互补的，需要通过精细化运营提升租金水平、管控运营成本，才能夯实资产价值。 戴德梁行在报告中给出的建议清晰而务实：穿越周期的唯一法则，就是扎扎实实地做好运营，让资产自己“生钱”。
来源：消费日报财经 消费日报网讯（记者 刘锦桃）最近，消费金融公司迎来新一轮换帅。6月30日，国家金融监督管理总局厦门监管局批复，核准李章伟厦门金美信消费金融有限责任公司（以下简称“金美信消金”）总经理的任职资格。 “李章伟先生自2026年6月26 日起正式履职总经理职务。本次我司总经理变更不会影响公司正常稳健运营。”7月2日，金美信消金就变更总经理事项对外如是表示。 今年以来，持牌消费金融机构董高监人事变动频频。记者根据国家金融监管总局官网公告信息梳理发现，仅今年上半年，各地金融监管局共发布25则消费金融公司董高监任职资格核准公告，涉及20家消费金融公司。除金美信消金外，今年上半年北银消费金融、平安消费金融也迎来了新任总经理。 1 老将回归接任总经理 金美信消金于2018年4月27日获得原中国银保监会批准筹建，同年10月22日正式挂牌开业，是全国第23家消费金融公司。公司业务模式为“线上线下个人消费信贷业务同步拓展，自营与第三方机构合作并进”，拥有“极速贷”、“生活贷”与“随心贷”三大产品线。截至2025年末，该公司总资产44.96亿元。 金美信消金也是经批准设立的首家两岸合资消费金融公司，2026年2月，公司原第三大股东国美控股集团正式退出，将所持33%股权分别转让予中国信托商业银行（16%）和厦门金圆金控（17%），股东结构由此前的34%、33%、33%变更为两方各持50%，形成两岸资本对等持股的格局。 同月，公司同步完成增资，注册资本由5亿元提升至10亿元，达到《消费金融公司管理办法》关于持牌机构注册资本、主要出资人持股比例的监管要求。 继公司完成股权优化、增资扩股后，近日金美信消金高管层迎来重要人事调整。值得一提的是，对于金美信消金来说，新任总经理李章伟并非新人，而是其创始总经理。 公开信息显示，李章伟来自中国台湾，拥有二十余年信用卡、消费金融及零售金融从业经验，曾在金美信消金股东方之一的中国信托银行任职，长期负责消费金融业务，历任信用卡暨支付事业行销企划处、海外事业发展处处长、副总裁等职。 2018年，李章伟受中国信托商业银行委派，带领团队完成金美信消金筹建，并担任该公司首任总经理。其执掌业务期间，金美信消金营业收入由1.15亿元增长至4.14亿元，净利润由2587万元增长至7897万元，顺利实现了成立初期业绩的快速起步。 2021年10月，李章伟任期届满离任，如今时隔近五年重新回归执掌帅印。而金美信消金已完成完成了一轮从上到下的重整。 值得一提的是，和2021年相比，金美信消金近年来业绩方面方面呈现较大波动。业绩数据显示，2023年、2024年，金美信消金的净利润分别为7185万元、2056万元，已连续两年出现同比下降。2025年年报显示，截至2025年末，公司总资产降至44.96亿元，负债总额36.79亿元，所有者权益总额8.17亿元。全年实现营业收入5.18亿元，但未披露净利润相关数据。 在合规方面，金美信消金在2025年度收到了2张监管罚单。2025年6月，中国人民银行厦门市分行因金美信消金违反信用信息采集、提供、查询及相关管理规定，对其处以82万元罚款。2025年12月，厦门金融监管局对该公司开出120万元罚单，违规事由包括第三方合作机构管理不到位、消费者权益保护工作不到位、个人消费贷款业务调查审查不审慎等，时任总经理周某德及相关责任人庄某兰同时被给予警告处分。 对此，金美信消金方面回应表示，“针对监管检查发现的问题，我司诚恳接受处罚，积极整改，持续提升合规管理水平，确保依法合规、稳健经营。” 对于重掌金美信消金的老将李章伟来说，当前全新的股权架构与增厚的资本实力均是公司迈入发展全新周期的利好因素，同时，如何补齐此前经营中暴露的合规短板、针对性优化经营业绩等也将是挑战。 2 消金行业上半年高管变动频繁 记者梳理金融监管部门批复发现，包括金美信消金在内，今年6月份共有6家消金公司董监高等岗位迎新。消费金融机构高管人事变动频频。 具体来看，6月1日，四川金融监管局核准了陈竹四川省唯品富邦消费金融有限公司首席合规官任职资格；6月10日，上海金融监管局核准了贺静平安消费金融有限公司董事、总经理任职资格；6月11日，湖南金融监管局核准了陈明沙湖南长银五八消费金融股份有限公司董事、董事长任职资格；6月15日，重庆金融监管局核准了曹景泉马上消费金融股份有限公司首席合规官任职资格；6月26日，青岛金融监管局核准了李金洪海尔消费金融有限公司副总经理任职资格。 拉长时间跨度看，整个2026年上半年，各地金融监管局共发布25则消费金融公司高管任职资格核准公告，涉及20家消费金融公司涉及公司。从变动岗位来看，包括董事长、总经理、副总裁、副总经理等多个核心岗位。消费金融机构高管“变动潮”延续。 此外，上半年多家消费金融机构首席合规官、首席财务官、首席风险官等岗位人员也已进行了换新。今年5月20日，中银消费金融有限公司首席财务官车宣呈的任职资格获得上海金融监管局核准；4月27日，辽宁金融监管局还核准了沈荣生盛银消费金融有限公司副总经理、首席风险官的任职资格。 从高管变动原因看，部分机构是因为原高管临近退休而提拔新帅接班。例如，4月17日，平安消费金融的总经理倪荣庆因临近退休年龄申请辞去该职位。公司董事会同意贺静自2026年4月10日起主持工作，代为履行公司总经理职责。6月10日，贺静任职资格正式获批。 更多机构是因为自身经营发展需要主动优化管理层团队。从2025年业绩表现看，头部消金公司规模扩张降速，利润增长相对稳定，而部分中小消金公司业绩波动较大。这背后是新时期消金行业展业环境发生变化，发展模式重塑，各机构扩张承压显著。 当前行业人员变动频繁，本质上反映了消费金融行业正处在深度洗牌与战略重构的关键阶段。 有行业人士指出，消金行业已迈入以资产质量为核心比拼点的存量竞争周期，管理者需加紧推动资产结构调优，这对风险识别与定价能力要求更高。若消费金融公司缺乏对底层资产的穿透能力和风险定价经验，很难在获客成本高企与不良率抬升的双重压力下守住经营底线。 当前，消金公司助贷扩张的传统发展模式受阻，自营能力将成为消金公司格局再塑的核心能力。即未来消金公司的竞争将进一步聚焦于精细化运营与差异化服务能力的比拼。在反欺诈、数据治理、催收等关键环节具备系统性风控思维和多业态协同视野的管理者，预计能够更有效地推动业务策略与合规要求之间的动态平衡。 业内共识认为，后续消费金融行业风控、科技背景人才占比将持续提升，具有“银行+互联网”双重基因的高管更受青睐，高管团队整体将呈现“专业化、年轻化、复合化”趋势，在年龄、资历上形成合理梯度，在专业、特长等方面实现互补，才能更好适配行业转型发展需求，推动机构实现高质量发展。
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