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4月24日，大悦城(000031.SZ)发布2025年年度业绩公告。2025年，面对房地产行业深度调整与市场筑底运行的外部环境，大悦城围绕“全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展”的经营方针，坚持安全发展与转型发展并重，总体经营稳中有进。报告期内，公司在战略、资本、业务、产品等多维度推进重塑，持续夯实“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，商业引领地位进一步巩固，住宅产品力实现跃升，整体发展质量稳步提升。债务结构持续优化，融资成本再降受行业周期及结算资源影响，大悦城2025年销售型业务结算规模有所下降，但结算毛利率有所上升。公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，同比下降13.69%；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点；毛利额98.23亿元，同比增加20.34亿元，上升26.11%。公司实现归母净利润-23.50亿元，同比减亏6.27亿元。全年经营活动净现金流30.23亿元，同比下降54.32%。报告期末公司总资产1,570.16亿元；归属于上市公司股东的净资产102.81亿元。资金管理方面，大悦城持续优化债务结构、降低融资成本。截至报告期末，成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个。报告期内，公司顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，综合融资成本为3.54%，较同期下降52个基点。中诚信国际、中证鹏元均维持公司AAA主体信用评级。投资方面，大悦城坚持战略导向、资源聚焦，重点布局新一线及重点二线城市。报告期内，公司获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛的核心板块，土地面积共计217,565平方米，计容建筑面积481,656平方米，土地款总额(全口径)384,515万元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，可售货值约969亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。持有型业务稳健，购物中心销售客流双增购物中心业务方面，大悦城商业项目全国布局44个，商业建筑面积约470万平方米。在营项目37个，建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心。报告期内，购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿人次，同比提升22.7%；平均出租率94%。大悦城坚持“年轻力”第一品牌地位，全年落地近2,000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元；会员总量近2,478万人，会员销售额突破100亿元。“大悦嗨新节”“大悦疯抢节”销售额分别达4.5亿元和6.9亿元，同比增长8.2%和31%。新开南昌大悦城、深圳大悦城，开业当日出租率均超94%，其中深圳大悦城首店定制店占比超50%。超百家品牌开业当日业绩刷新全国和深圳纪录。华夏大悦城商业REIT底层资产成都大悦城期末出租率达98.10%，上市至今累计分红5次，年化分派率为5.48%，成功打通“投、融、建、管、退”资产闭环。写字楼与产业地产方面，写字楼整体平均出租率90.3%，产业地产整体平均出租率91%。公司成功中标上海滴水湖国际中心项目，受托管理面积25.3万平方米；完成北京汇京双子座资产管理协议续签。在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米，在运营项目整体平均出租率98.5%。产业地产业务集聚专精特新企业78家，其中国家级“小巨人”13家。此外，公司物业管理服务业务同样表现稳健。报告期末，大悦城物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目161个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等业态。合同管理面积约3,200万平方米，较上年末增长6.1%；在管面积近2,863万平方米，较上年末增长12.5%。公司通过精细化管理实现利润稳步增长，满意度保持在历史高位。公司荣获“2025中国物业服务百强企业榜第27位”，并获评“2025中国红色物业服务优秀企业”“2025中国国有物业服务优秀企业”等荣誉。聚焦“好房子”，产品力获行业认可2025年，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，市场仍处于深度调整周期。大悦城销售型业务实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米。同时，大悦城持续深化与中粮集团旗下品牌的协同联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化。产品力方面，大悦城历时两年、投入近千万元研发经费，推出“中粮好房子”产品体系，提出“主动健康.场景生活”产品主张，联合清华大学、中国建筑科学研究院、华为终端等数十家头部机构开展技术研发。2025年，“中粮好房子场景实验室”实现健康居住范本落地，获得国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen领航奖“年度健康建筑标杆项目”等荣誉；克而瑞住宅产品力排名跃升至第29位，客户满意度五项指标全面提升，房屋设计、房屋质量满意度达到行业TOP10均值水平。公司还参与清华大学牵头的《主动式健康住宅低碳设计标准》团体标准编制。标杆项目方面，上海北外滩壹号、深圳悦章.凤凰里、西安奥体壹号成为区域红盘，西安悦著.央宸获克而瑞“中国好房子作品TOP20”；三亚中粮.铂悦壹号获中指研究院“人居梦想好房子”。同时，大悦城还开展存量项目价值重塑行动，长沙观澜祥云等项目焕新后成交量显著提升。展望2026年，大悦城将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，深入实施“1123”战略体系，以“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”为年度经营方针。公司将加快推进转型发展，将商业业务作为压舱石，开发业务作为基本盘，持有型业态作为稳定器，轻资产业务作为新增长极；持续升级“中粮好房子”与“绿色大悦城”；统筹资源扩大有效投资，全力推动公司高质量发展再上新台阶。
房地产行业发展趋于平稳，土地价值逐步回归理性，互联网企业陆续下场拿地。4月21日，北京市规划和自然资源委员会官网显示，京东集团旗下公司齐正数智以17.57亿元竞得两宗商业金融服务业用地。而据浙江省自然资源网上交易中心4月20日公示的信息，京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.63亿元的价格，竞得杭州世纪城核心单元一宗商务金融用地。与京东前后脚拿地的还有字节跳动，这家互联网企业正持续推进办公场地与区域总部的自建布局。近日，据北京市公共资源交易服务平台披露的信息，字节跳动全资控股的北京云岫长石科技有限公司以33.05亿元总价成功受让海淀区学院路街道双泉堡地块。这是字节跳动在不到两个月内，于北京核心区拿下的第二宗地块，两笔投资合计接近61亿元。互联网企业正在加速推进实体资产布局。位于深圳的腾讯“企鹅岛”总部项目已正式启用，首批员工已陆续入驻。该项目占地80.9万平方米，总建面超300万平方米，投资超319亿元。互联网企业们亲自下场自建办公楼，不是与房地产开发商“抢生意”，而是攻防之道：在自持资产的同时，提供更多的研发空间，形成产业链的优势，从容应对行业发展变革。拿地更勤了字节、京东、腾讯乃至阿里，在公开市场拿地并非新鲜事。但近年来，这些互联网企业明显加快了步伐。字节跳动此番拿下的海淀区学院路街道双泉堡地块占地面积4.89万平方米，总建筑面积约12.8万平方米，容积率2.62，规划用途为办公研发，出让年限50年。合同约定开工时间为2027年3月31日，预计2030年3月30日竣工。而今年2月初，字节跳动还在海淀区以28亿元底价拿下中关村街道蓝景丽家收储项目两宗地块，土地总面积3.95万平方米，地上建筑规模约9.68万平方米，规划为综合性商业金融服务业用地。公开资料显示，这一项目是集高端办公、商务配套于一体的数字经济产业园，规划4200个工位与288间酒店客房，全部自持20年，与周边已投用的自持物业形成联动。2020年以来，字节跳动频繁斥资拿下商业金融用地。据21世纪经济报道记者初步统计，2020年至今，字节跳动在北上广深四座一线城市以及杭州、成都等城市拿下多宗地块用于建设研发中心及区域总部，总投资已经超过300亿元。字节跳动囤地的同时，京东也在不断落子，加码布局。4月20日，据浙江省自然资源网上交易中心公示的信息，京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.63亿元的价格，竞得杭州世纪城核心单元一宗地块。该地块位于萧山区，为商务金融用地，出让年限40年，出让面积26297平方米（39.446亩）。公开资料显示，这块土地的落地，是京东浙江区域中心规划的关键一步。早在2025年6月，萧山区政府与京东集团便签署战略合作协议，明确双方将在区域中心、物流板块、零售板块等领域展开深度合作。4月21日，京东又在北京拿地落子。据北京规自委官网发布信息，京东旗下北京齐正数智科技有限公司以17.57亿元的价格，获得北京经济技术开发区亦庄新城两宗综合性商业金融服务业用地，总用地面积约4.87万平方米，地块紧邻京东亦庄总部。去年年底，京东还曾斥资1.84亿元在南京拿地，地块定位为京东集团区域总部，打造百亿级区域中心和万人研发中心，承载总部办公与研发中心双重职能。契合产业布局就在互联网企业纷纷加码拿地之时，投资319亿元的深圳腾讯“企鹅岛”，已经进入发展加速度阶段。2025年年底首期投入使用后，企鹅岛未来预计可容纳超过8万人在园区内办公，是全球最大的互联网企业园区之一。迎来了腾讯这家互联网巨头，“企鹅岛”所在的深圳宝安西乡，也正在进行着产业升级。随着腾讯的到来，目前，西乡的低空经济、具身智能、生物医药、数字创意等产业正在蓬勃生长，与智能终端、电子雾化、集成电路、光伏储能、软件信息等5个百亿级集群形成协同效应。这正是互联网企业与城市空间的“相辅相成”，携手共赢。一位为互联网企业提供土地投资咨询的人士告诉21世纪经济报道记者，互联网企业是当前各地招商引资的目标对象，因为这类企业定位契合数字经济与未来产业发展方向。地方政府往往也愿意以合适的土地价格出让给互联网企业，因为未来企业所带来的产业升级以及产值更值得期待。上述咨询人士续称，“互联网企业拿地长期自持也是趋势，我们接触下来，除了土地价格合理以外还有一个重要因素是这些企业目前发展都相对稳定，对未来发展也有规划，拿地是可攻可守的选择。”在当前的市场环境下，地方政府已经越来越重视土地未来的产值，因此也更愿意为具有潜力的企业“量体裁衣”。一个典型的例子是，今年年初，广州天河举行土地推介会总共推出36宗产业用地，占比达到八成，为金融、科技、数字创意等产业提供精准空间支撑，这些产业正是天河区未来布局的方向。而具体到互联网企业身上，此次京东拿下的杭州地块，也是为京东“量身定制”。这宗地块于今年3月挂牌，出让要求明确，竞得者或其实际控制人须连续五年均列入《财富》世界500强榜单；2026年至2030年，竞得人及其关联企业在钱江世纪城范围内累计实现社零额不低于150亿元；2026年至2030年，确保在该地块建设一座建筑面积不少于3.5万平方米的家电家居综合中心等。地方政府获得了招商引资的“保障”，互联网企业也在获得资产的同时加速发展，这种合作，或将在未来看到更多落地的案例。
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