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4 月 7 日，富华国际集团发布讣告：公司荣誉主席、中国紫檀博物馆馆长陈丽华女士，因病医治无效，于 2026 年 4 月 5 日在北京逝世，享年 85 岁。陈丽华在北京出生，因家道中落高中辍学，从家具厂修理工起步，凭借豪爽仗义和敏锐眼光，打造出横跨地产、紫檀文化的商业帝国，于 2016 年登顶中国女首富。她用数十载光阴书写了一个商界传奇——从不拖欠员工一分钱，将员工利益放在第一位，坚信 " 员工是来帮你的忙 "；耗资 2 亿元建成中国紫檀博物馆，将价值连城的藏品留给国家；汶川地震、新冠疫情、河南洪灾、甘肃地震中一次次慷慨解囊。其格局与胸怀，彰显了一代女性企业家的真诚与大爱。今日，我们转发此文，以示缅怀。作 者：牧龙闲人来 源：最华人（ID：wcweekly）最近，中国前女首富陈丽华，因为一段采访冲上热搜，获得众多网友的点赞。她在采访中表示，自己身为老板，从不拖欠员工一分钱，让员工上班有上班费、加班有加班费，并且每天给员工提供 4 顿饭：早晨早餐、10 点加餐、12 点午餐、5 点半晚餐，有时候下午 3 点还有水果。她直言不讳：" 员工给你干活儿是帮你的忙，相当于你多了只手，你欠员工的钱合适吗？要让员工吃得好喝得好，员工要是瘦了我就找食堂，你把员工弄瘦了，怎么回事？"陈丽华的这段话，引发无数打工人的共鸣，有人感叹：" 就凭这种胸怀和格局，难怪她能当女首富。"作为中国最有钱的女性之一，陈丽华曾在 2016 年登上中国女首富的宝座，近年来财富虽有波动，但始终稳居榜单前十，是名副其实的商界女强人。与很多老板张口闭口 " 自己养活了全公司多少人 " 不同，陈丽华认为员工是来帮自己的。在她看来，只有将员工的利益放在第一位，给员工足够的关怀，才能让企业更具凝聚力和竞争力。她很清楚，员工在乎的并不是这每天多出的一顿饭，而是这顿饭背后，企业带给员工的温暖和尊重。提到陈丽华，很多人想到的可能是她与 " 唐僧 " 扮演者迟重瑞的婚姻，反而忽视了她在商界取得的成就。其实，放眼整个商界，这位女性企业家都是一个狠角色，有着超越常人的眼界和魄力。陈丽华1941 年，陈丽华出生于北京，是满族正黄旗人，从小在颐和园里长大。由于家道中落，童年的陈丽华生活贫苦，因为交不起学费，原本学习成绩很好的她，读到高中被迫辍学。为了养活自己，她开始在社会上打拼，当过裁缝，后来又在一家家具厂做修理工。在周围人眼里，陈丽华最大的特点就是豪爽、讲义气。每年中秋，她都会做很多月饼，分发给街坊四邻；邻居们需要帮忙的时候，她也从不推辞，总是随叫随到。她不喜欢占别人便宜，但如果别人不占她便宜，她就会不高兴：" 这么好的东西给你不要，就是看不起我！"豪爽仗义的性格，让陈丽华结交了很多朋友，也掌握了很多信息。在家具行业摸爬滚打了几年后，陈丽华筹钱办起了自己的家具厂，靠着热诚待人、辛苦经营，渐渐攒下了一些钱。当时，在北京的龙顺成中式家具厂里，堆放着大量 " 文革 " 时期收缴的古旧家具，有紫檀木、金丝楠木、黄花梨木等，这些家具都是 " 无主 " 之物，堆在仓库无人问津。陈丽华从中看到了商机。幼年时的颐和园生活经历，让她非常清楚这些东西的价值，她以较低的价格买下了其中一部分，修缮后转手高价卖出，为家具厂赚回了很多钱。之后，陈丽华以这笔钱做启动资金，从北京前往中国香港，投身到香港房地产的热潮中。她成立富华国际集团，主营地产交易。富华国际集团（图片来源：富华国际集团官网）接下来的几年，正是香港房地产蓬勃发展的黄金时期，陈丽华趁此机会快速崛起，资产像滚雪球般越滚越大。谁都没想到，这位来自内地、原本籍籍无名的女人，竟在香港地产界发挥出如此巨大的能量。她一口气在香港比华利买下了 12 幢别墅，升值后高价卖出，赚得盆满钵满。到了 80 年代末，陈丽华已积累了上亿元的财富，名声显赫，成为香港地产界举足轻重的人物。上世纪 90 年代初，陈丽华带着多年来打拼下的大量真金白银，衣锦还乡，回到了北京。她一出手就是大手笔，在最繁华的北京长安街上，紧邻天安门广场拿下了一块地皮，建起一座大楼，这就是著名的长安大厦。长安大厦她将长安大厦的整个 6 层打造成了长安俱乐部，首开国内富豪俱乐部之先河，凭借绝佳的地理位置和奢华的内部装饰，吸引着诸多国内外知名企业家的加入。直到现在，长安俱乐部仍是京城四大顶级会所之一。像李嘉诚、霍英东、郭炳湘等华人富豪，都是该俱乐部的成员。俱乐部大堂内的镀金屏风宝座此后，陈丽华不断加大在北京的投资，先后开发了丽苑公寓、利山大厦、金宝街等项目，涵盖豪华酒店、写字楼、购物中心、高端公寓等，一跃成为北京一流的高端地产开发商。与其他开发商不同的是，面对项目中最让人头疼的拆迁问题，陈丽华总是尽可能地在经济上满足拆迁户们的需求。她说：" 钱可以吃亏，但绝不能让老百姓吃亏。"把破旧危房变成高楼大厦，这是陈丽华出走半生归来，对家乡最实在的回馈。1999 年，陈丽华投入 2 亿元巨资，在北京五环边上，建起了一座中国紫檀博物馆。中国紫檀博物馆这是国内首个 " 国字号 " 私人博物馆，里面珍藏着上千件紫檀制的珍贵家具、以及古建筑微缩景观等，大部分都是陈丽华带着手底下的能工巧匠们打造出来的。正所谓 " 一寸紫檀一寸金 "，这些藏品每一件都价值不菲——重达十几吨的紫檀制故宫角楼，高 3 米，按 1：5 的比例完美复刻了真实的故宫角楼，九梁十八柱七十二脊，精巧绝伦；紫檀制故宫角楼16 座紫檀及阴沉木制北京古城楼，按 1：10 的比例，将正阳门、崇文门、宣武门、永定门等全部复刻出来。紫檀及阴沉木制北京古城楼（永定门）此外，像紫禁城御花园的万春亭、千秋亭，山西的飞云楼，五台山的龙泉寺牌坊等，都被陈丽华和匠人们用紫檀造了出来，里面甚至还有一幅由 12 座屏风组成、长 32.4 米、高 1.77 米的紫檀木雕《清明上河图》。紫檀木雕《清明上河图》藏品普遍采用中国传统的榫卯结构，不用一颗钉子，将老祖宗留下的手艺发挥得淋漓尽致。为了寻找、收购上等的紫檀木料，陈丽华不止一次顶着 40 多度的高温，深入到原始热带雨林中。这位身价亿万的富豪，穿梭在泰国、缅甸、老挝等地，常常坐着摩托车、电瓶车，甚至骑着驴，跋涉在蛇蟒成群、荒草丛生的地方，还曾被毒蜂攻击，险些丧命。她为紫檀耗费了大量的资金和心血，从选材到设计再到制作，每一件都穷尽心思。紫檀博物馆渐渐在国际享有盛誉，大批参观者慕名而来，其中不乏海内外商界巨贾和各国政要，包括俄罗斯国防部长绍伊古、德国前总理赫尔穆特 · 科尔、丹麦亨里克亲王等，为中外交流做出了巨大的贡献。陈丽华陪同冈比亚共和国总统阿达马 · 巴罗参观紫檀博物馆，身后为紫檀制天坛祈年殿美国前国务卿基辛格博士参观后，对陈丽华连声惊叹，他为陈丽华题词道：" 传奇女性，伟大壮举！"美国萨凡纳艺术设计学院则授予陈丽华 " 荣誉人文博士 " 称号，萨凡纳市长还专门向陈丽华授予 " 金钥匙 "，将每年的 5 月 25 日定为 " 陈丽华日 "。陈丽华与基辛格有富商提出高价购买陈丽华的紫檀藏品，却无一例外地被她回绝了。在她看来，这些紫檀不应只属于某个人，而是所有人都可以欣赏，欣赏紫檀的美、欣赏中国传统的匠人技艺。这是一种不计成本、无视回报的投资，很多人对陈丽华的做法难以理解，陈丽华却说：" 我虽然是商人，但我所有的资金，应该放在这上面留给国家，人这一辈子不做点事，等于白来。"陈丽华为紫檀事业一掷千金，但她自身的生活却过得非常节俭。她坦言一天的生活费只有 10 元，最喜欢吃的是雪里红拌米饭，经常一碟雪里红小菜、一碗米饭就是一餐，不沾烟酒，不喝咖啡。然而，就是这样一个 " 吝啬 " 的女人，捐起款来却非常大方。2008 年汶川地震，她第一时间捐出 200 万元现金和近千万元的棉被毛毯，为灾区解燃眉之急。2020 年新冠疫情爆发，她捐资 1000 万元，支援湖北地区的多家医院抗击疫情。2021 年河南洪灾，她再次捐资 1000 万元，用于灾区应急救援工作及灾后重建。而就在上个月（2023 年 12 月 18 日）甘肃积石山地震，陈丽华捐出 10000 件防寒棉衣，帮助灾区人民温暖过冬。这无疑是对灾区最直接的帮助，她永远知道灾区最需要的是什么。如今的陈丽华已是 82 岁高龄，她早已退居二线，将产业交给子女打理，自己则和丈夫迟重瑞一起，扎进紫檀博物馆，研究紫檀雕刻和国画艺术。他们的婚姻曾不被外界看好，陈丽华比迟重瑞大 11 岁，而世俗对 " 老妻少夫 " 的接纳程度远远低于 " 老夫少妻 "。但一晃 30 多年，两人以实际行动回击了外界的质疑，他们相敬如宾，幸福安稳地过着自己的生活。陈丽华和迟重瑞陈丽华对员工非常照顾，有时候也会亲自下厨给员工炒菜，完全没有亿万富豪的架子。她从底层摸爬滚打而来，所以非常清楚底层的不易。她对员工说的，从来不是 " 一人一套房子 " 的豪言壮语，也不是 " 到时候分你多少钱 " 的天降大饼。她只是将这些落实到一餐一饭，以及加班费上。或许不够 " 阔绰 "，但足够真诚，也足够实在。年少贫穷被迫辍学，中年奔波沉浮商海，晚年投身热爱、享受生活，陈丽华的 " 逆天改命 "，不仅源于她的商业头脑和能力，也源于她的格局和胸怀。参考资料： [ 1 ] . 中国经营报｜陈丽华往事 [ 2 ] . 中国 · 日报｜陈丽华的城门梦：复原中华大地上的家国记忆 [ 3 ] . 新浪女性｜陈丽华：有中国 " 紫檀女王 " 之称的女首富 [ 4 ] . 人民网｜走进中国紫檀博物馆，感受不一样的历史文化
记者 田国宝3 月 31 日，雅生活服务（3319.HK）发布 2025 年年度业绩报告，物管服务收入同比下降 3.1%，城市服务收入下滑 15.1%，业主增值服务和非业主增值服务分别锐减 17.9% 和 75.5%。与此同时，其归母净利润实现扭亏为盈，同比增长 103.2%。雅生活将业绩波动归因于房地产行业整体低迷、主动优化低效业务结构、行业竞争加剧带来的定价压力，以及服务品质提升导致的成本增加。2025 年，该公司累计主动退出 548 个在管项目，在管面积同比减少 482 万平方米，覆盖城市数量减少 12 个。主动退出低效业务，成为 2025 年物业企业最普遍的动作。业绩报告显示，彩生活终止管理面积 6124.9 万平方米，中海物业约满不续或退盘项目 5560 万平方米，世茂服务和永升服务退出的在管面积也超过 3000 万平方米。从 2015 年到 2024 年，受益于房地产高速增长和资本市场高估值，物业企业的规模急剧扩张。雅生活在管面积增长 18 倍，永升服务增长 17 倍，碧桂园服务增长 16 倍，融创服务增长 13 倍，金科服务增长 11 倍；万物云、保利物业、华润万象生活等企业的增幅均超过 5 倍。受一系列因素影响，2024 年多家物企利润下滑甚至亏损。进入 2025 年，多数企业转向战略收缩，主动退出低效项目，砍掉不赚钱的增值业务。一场从 " 规模为王 " 到 " 断臂求生 " 的行业大撤退，正在重塑整个物业赛道。集体撤退张越居住的富力西柏水镇位于河北省平山县岗南镇，2022 年 7 月交付，一直由广州天力物业发展有限公司（下称 " 天力物业 "）提供服务。2024 年 11 月底，天力物业突然撤场。张越说，小区以康养需求为主，交付以来入住率相对较低，收取的物业费不足以弥补日常运营成本，物业服务较差；而物业服务差又导致业主缴费意愿下降，形成恶性循环，最终以物业公司撤场告终。天力物业撤场后，富力西柏水镇出现物业空缺期。在当地政府协调下，直到 2025 年底，通过招标形式引入当地一家小型物业公司。该公司要求业主补缴空缺期的物业费作为应急管理费，遭到业主反对。天力物业为碧桂园服务旗下企业。碧桂园服务（06098.HK）2025 年业绩会信息显示，累计有 1% 的项目退出管理权，" 经过整体综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，因此采取了主动退出策略 "。据估算，碧桂园服务退出的管理面积预计超过 8000 万平方米。与张越有相同遭遇的业主不在少数。一位北京的业主告诉经济观察报，其居住的小区为公房转私，历史上物业费一直由单位缴纳。2024 年，业主单位宣布停止为小区缴纳物业费，而多数业主没有缴纳物业费的习惯，最终原物业公司撤场。一家物业公司的区域人士告诉经济观察报，其公司在西部某四线城市服务一个小区，原本物业费收缴率不高，但尚能维持日常运营；2020 年以后，越来越多的业主停止缴纳物业费，2025 年物业费收缴率在 30% 左右，最终公司只能撤场。该区域人士说，2024 年至 2025 年，其所在公司主动退出上百个小区，大部分位于三四线及以下城市，多数因物业费收缴率低而退出；一二线城市退出的项目中，更多是由于物业费过低且上调无望、增值服务拓展受限而退出。他进一步解释，近年部分城市上调最低工资标准，对物业公司为员工缴纳 " 五险一金 " 的管理趋严，公司运营成本上升，但这些项目缺乏拓展收入的渠道，再加上收缴率下降，致使项目亏损。主动从低效项目退出，是 2025 年物业企业的普遍动作。碧桂园服务、中海物业、彩生活、永升服务和世茂服务累计退出规模超过千万平方米，更多物业公司主动退出的规模在百万平方米。2025 年，远洋服务的合约面积减少 822.1 万平方米，在管面积减少 310.5 万平方米，商办管理面积减少 90.9 万平方米。远洋服务称，系 " 主动退出低效项目，退出两个持续亏损的商业物业项目 "。龙湖智创生活没有公布具体退出数据，但其首席执行官宋海林在业绩会上称，收入同比小幅下降为主动开展业务聚焦与优化的结果。一是主动退出部分收费标准过低、无法持续提供优质服务的项目，同时对部分企业客户出现问题、影响回款的项目坚决撤离；二是精准甄别核心业务，果断放弃低效、缺乏核心竞争力且无护城河的业务。融创服务也没有公布具体退出规模。业绩报告显示，2025 年，融创服务出售非核心区域资产彰泰项目（含 59 个项目）80% 股权，并退出部分非核心城市。" 对于结构性持续亏损的项目，坚决撤场。"此外，2025 年，万物云强调有质量增长，主动退出低回报项目，减少低效城市服务项目；华润万象生活也 " 撤回了若干物业管理项目 "；越秀服务累计退场 655 万平方米，系 " 主动退出盈利能力低、回款未达标、绩效低的项目 "；建业新生活在管面积减少 230 万平方米，系 " 主动撤出部分亏损住宅 "。因何而退物业企业撤退，背后的原因复杂。一位物业公司的负责人告诉经济观察报，其所在公司在 2017 年至 2021 年通过收并购纳入大量区域性物业公司，但这些标的资产质量差异较大，后续整合困难。以其中一个收购项目为例，收购时虽然收缴率低，但项目账上有来自开发商的 2000 万元应收款，他们计划收回应收款后，通过更新设施和改善服务来提升收缴率。但原开发商爆雷，应收款成为坏账，后续一系列计划无法实现。对业主的承诺无法兑现，业主更加不满，物业费收缴率更低。同时，小区业主普遍不会使用线上系统，日常报修、缴费仍依赖现场，物业人手不够，业主服务体验较差。上述负责人介绍，接手几年后，物业费收缴率一直上不来，项目持续亏损。2025 年，该项目已被列为必须退出的项目。但当地街道办要求有新的物业公司接手后才能撤场，因此项目目前处于超限服务阶段。通常情况下，一个小区交付前，开发商即引入关联物业公司；项目交付后，一些遗留工程质量问题一般由物业公司处理。由此，物业公司与开发商之间产生大量应收款，开发商爆雷后，这些应收款多数需要计提损失。开发商交付项目后，小区住户的漏水、裂缝等工程质量问题通常由物业公司兜底承接，业主对开发商的不满情绪多数转移至物业公司身上，物业公司与业主的关系长期紧张，物业服务差与业主拒交物业费容易形成恶性循环。虽然近年物业公司均在硬件和软件方面提升服务，但业主满意度仍在持续下滑。与住宅业务不同，非住宅业务因客户单一、利润率高，过去几年成为多数物业公司重点拓展的领域。但近两年，非住宅客户拖欠物业费的情况也严重起来，非住宅项目也是物业公司退出的主要领域。此外，过去几年，多数物业公司大力发展增值业务，包括房屋中介、装修等。房地产上行期，这些业务增加了物业公司的收入，同时也占用了大量人力、物力和财力，导致物业公司成本大幅增加。如今，这些增值业务多数变得鸡肋，也成为 2025 年物业公司重点优化的业务。一家中小物业公司的负责人告诉经济观察报，正常情况下，物业公司通过收取物业费、停车费及相关增值服务，可以维持小区日常运营。但过去几年，物业公司盲目扩张，一定程度上拖累了项目公司。"10 个项目即便有 5 个亏损，还有 5 个是赚钱的，维持平衡没有问题。" 该负责人说，但由于关联开发商应收款产生的坏账、拓展增值业务增加的成本等，物业企业对少量项目亏损也难以承受。物业公司想要改善财务报表，需要从两个层面做起：第一，与母开发商在业务层面和关联交易层面全面脱钩；第二，重新梳理核心业务和资产，退出部分亏损项目和亏损业务。在上述中小物业公司负责人看来，在物业从 " 管理 " 转向 " 服务 " 的背景下，物业企业的核心优势逐步从规模转向综合服务能力。一家物业公司如果连最基本的服务都兑现不了，规模越大，对自身品牌形象的反噬越严重。撤退之后上述物业公司负责人介绍，2025 年，其所在公司对所有在管项目和合同项目盘点和审核后，要求对两类项目启动退出应急机制：第一类为项目连续两年收支无法平衡；第二类为项目连续两个缴费期收缴率低于 50%。触及任何一条红线，项目即启动退出程序。退出前，物业公司还需要做多项准备工作。第一，与项目所在街道办和主管部门沟通，提出撤场申请；第二，对项目所有资产进行评估，并形成评估报告及移交清单；第三，提前在小区张贴撤场公告，告知业主具体撤场时间。不同城市对物业公司撤场的态度不同。以上述物业公司即将退场的项目为例，其于 2025 年底公布退场消息，当地街道办要求物业服务不能中断，在新物业公司进场前，其仍需暂时提供服务。多数城市的主管部门和街道办对物业公司撤场没有太大约束力。通常，街道办会协调当地国有企业暂时接手撤场后的小区作为过渡，然后由业主委员会或者物业管理委员会等机构招标。上述北京某小区，在物业公司撤场前，由当地街道办协调一家国有企业暂时接手物业服务。该国有企业进场后，投入自有资金对小区设施进行改善，并提升服务质量，最终获得业主认可。在维持原有物业费的基础上，通过合法程序正式签约成为新的物业服务机构，物业费收缴率也从原来的不到 50% 提升至 70% 以上。北京另一个小区的情况则较为特殊。由于住户少、物业费收入有限，原物业公司入不敷出选择退场。居民不愿上调物业费，没有新的物业公司愿意接手，最终业主共同商定，选择业主自治的方式，聘请一名保洁人员，剩余工作由业主轮流值日。上述中小物业公司负责人表示，老旧小区多为公房，居民普遍没有缴纳物业费的习惯。原业主单位一旦停止缴纳物业费，重担即落在街道办身上。即便有新物业公司愿意接手，物业费收缴仍面临较大压力。在其看来，想要推动长期未缴纳物业费的业主缴费，需要通过前期投入和服务获得业主信任，更需要具备足够的耐心和投入能力。此外，物业服务通常是一个小区房屋增值保值的重要前提之一。在房地产上行期，部分开发商每年会拿出一定预算投放到存量小区中，以提升小区价值、树立口碑，并为新项目销售赋能。因此，面对老旧小区，新物业公司还需要向业主证明，通过缴纳物业费可以提升小区服务水平，进而提升房屋估值。对入驻率较低或居民普遍拒交物业费的小区，上述物业公司负责人认为，可以通过降低物业费等方式提升收缴率，或者通过司法诉讼追缴业主拖欠的物业费。目前司法层面已经不存在明显障碍。张越告诉经济观察报，天力物业退出后，至今仍在追缴业主拖欠的物业费，已将多名业主诉至法院，但未进入强制执行阶段。多家物业公司人士称，即便撤场，仍会对服务期间拖欠的物业费进行追缴。未来将以项目为单位，委托法务分批次起诉追讨。战略重塑2025 年物业企业的集体战略收缩，是过去近十年行业扩张的必然结果。物业行业正经历从 " 规模优先 " 转向 " 质量优先 " 的结构性重构。2016 年前后，随着房地产销售规模快速增长，物业公司依托母公司项目输送实现管理面积扩张，部分物业公司的在管面积突破亿平方米级别。2018 年后，随着物业公司密集赴港上市，资本市场对物业行业的估值显著提升，进一步刺激物业公司将规模增长作为核心战略。一部分头部物业公司已经不满足母公司交付带来的规模扩张，开始进入收并购市场。同时，物业公司也在多维度拓展业务边界。一方面开辟非住宅业务，积极进入写字楼、产业园、医院、学校等非住宅领域；另一方面，开始大力拓展与主业相关联的增值业务，房屋中介、装修、电商等业务被多数物业公司纳入业务体系。2021 年后，房地产进入调整周期，物业行业的外部环境深刻变化。开发商资金压力加大，关联交易减少，应收账款回收困难；新项目交付下降，母公司增量缩减。同时，并购的低质量项目进入运营期，亏损显现。与此同时，非住宅客户经营困难导致拖欠增加，商办及城市服务业务从增长引擎转为利润拖累；因房地产市场逐步趋稳，与之相关的增值业务明显下跌。一向被视为稳健的物业公司出现不同程度的经营困境。自 2023 年起，多数物业公司开始计提大额应收款减值。2024 年，多家物业公司收入下滑、利润下降甚至亏损，行业由扩张进入调整阶段。2025 年，物业企业主动转向战略收缩，核心目标是改善盈利能力和现金流。一是退出持续亏损项目；二是剥离低回报业务；三是收缩增值业务。长期而言，物业管理正从地产的附庸转向独立专业服务行业，规模仍重要，但项目质量与运营能力更为关键。
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